(17-2) Onteigeningskroniek 2013 met o.a. rente vrijkomend kapitaal, appartementsrechten, Hypotheekhouder en andere.

KRONIEK ONTEIGENINGSJURISPRUDENTIE 2013

Via het abonnement op recht.nl heeft BerbeeVastgoedAdvies de Kroniek onteigeningsjurisprudentie ontvangen hierin staat zoals gebruikelijk meerdere interessante uitspraken. Voor het volledige overzicht verwijs ik naar de link onderaan dit bericht.

De korte samenvatting van een aantal interessante uitspraken:

– Artikel 17 Ow minnelijk overleg: het verweer van een grondeigenaar dat een te lage 1e bieding, van de onteigenaar, is aan te merken van het niet constructief voeren van minnelijke onderhandelingen vindt geen gehoor bij de Hoge Raad. Een dergelijk argument is slechts billijk als het overduidelijk is dat deze bieding te laag is. Ook partij Chipsol heeft geprobeerd dit tegen te werpen aan de provincie Noord Holland maar ook zij vindt hierin geen gehoor bij de Hoge Raad.

– Appartementsrechten kunnen op grond van het feit dat zij geen zelfstandig eigendom zijn niet apart worden onteigend. Echter door de titelzuiverende werking van de onteigening van het onderliggende eigendom verkrijgt de onteigenaar simpel de eigendommen van de appartementsrechten daarvoor hoeft zij dus geen aparte onteigeningsprocedure te doorlopen.

– Minder onteigenen mag: de onteigenaar mag bijvoorbeeld op grond van bezuinigingen minder onteigenen dan in het onteigeningsKB is opgenomen. Voorwaarde is wel dat het onteigeningsdoel niet in geding komt.

– verweer mogelijkheid benoemen deskundigen: de expertgroep grondzaken gaat in de toekomst de rechtbank melden welke deskundige zij wil gaan benoemen. Partijen krijgen per heden de mogelijkheid om (binnen een week!) gemotiveerd bezwaar te maken tegen deze benoemingen.

– Positie Hypotheekhouder: op basis van bestaande jurisprudentie blijft de hypotheekhouder geen belanghebbende partij in onteigening. De hypotheekhouder kan wel gegrond argumenten in het onteigeningsproces inbrengen ten behoeve van een juiste waardebepaling en volledige schadeloosstelling. Het argument dat deze te laag is op basis van het hypotheekbedrag vindt geen grondslag. Ook kan de hypotheekhouder de onteigening niet tegenhouden, zijn rechten worden bij onteigening omgezet in een pandrecht.

– waarderingsgrondslag, vergelijkingsmethode of residuele methode?: meerdere uitspraken in 2013 leiden tot de volgende conclusie: de rechtbank (en deskundigen) hebben een grote vrijheid in het bepalen van de juiste waarderingsmethode. Voor partijen is het zaak inhoudelijk te reageren op ingebrachte taxatierapporten. Met name bij taxaties van inbrengwaarden voor wettelijke grondexploitaties is deze discussie zeer actueel. Door de economische stagnatie en daardoor een uitloop van de ontwikkelingsperioden komen de exploitatieresultaten onder druk te staan. Dit leidt tot lagere residuele grondwaardeberekeningen, in sommige gevallen zelfs tot negatieve waarden. Een ander gevolg van de economische stagnatie is het uitblijven van vergelijkende transactie voor de bepalingen van de grondwaarde op basis van de vergelijkingsmethode. Kortom beide waarderingen gaan per heden gepaard met grote onzekerheden. In dat verband wordt er al gesproken over “vergelijkend residueel rekenen’. Naar verwachting komt deze problematiek in 2014 wederom aan de orde.

– Eliminatiebeginsel versus Egalisatiebeginsel: op grond van uitspraken van de Hoge Raad in 2013 mag men de conclusie trekken dat het Egalisatiebeginsel op een licht glijdend vlak is komen te liggen. Concreet is er overigens nog geen wijziging aan te merken. Feit is wel dat dit beginsel ter discussie staat en dat in het slechtste geval mogelijk in de toekomst de meerwaarde conform dit beginsel niet meer ten goede komt aan de grondeigenaar op grond van het eliminatiebeginsel vermeld in artikel 40c Ow.

– Rente vrijkomend kapitaal: de Hoge Raad corrigeert de Rechtbank in 2013 inzake de beoordeling van het voordeel bij onteigening op grond van Rente op vrijkomend kapitaal. Al eerder is bepaald dat over de waarde van het onteigende zelf geen rente op vrijkomend kapitaal mag worden gerekend. Wat betreft de overige componenten van het schadebedrag mag dat wel maar dient men rekening te houden een redelijke rentevergoeding op basis van een vergelijkbare beleggingsvorm. Concreet het feit dat de bankinstelling sinds een aantal jaren een veel lagere rente betalen dient de deskundige vertalen in de vergoeding voor vrijkomend kapitaal. De gangbare 4% rente is dus niet meer de stelregel.

– Premie uit handen breken: in een procedure is ter behandeling gekomen dat rente uit vrijkomend kapitaal een goed argument is om een premie voor ‘uit handen breken’ voor vervangende grond niet in de schadeloosstelling te betrekken. De rechtbank heeft dit gevolgd. Het Hof gaat hierover nog een oordeel geven; wordt dus vervolg.

Voor de volledige tekst verwijs ik naar: Kroniek onteigeningsrecht 2013