(13-8-2014) ‘Heilige huisje’ Reguliere Pacht wordt eindelijk gemoderniseerd

De onlangs uitgevoerde evaluatie van het in 2007 ingevoerde nieuwe pachtrecht door prof.mr. Bruil (een autoriteit op het gebied van pacht) in opdracht van de Staatssecretaris van EZ, lijkt verstrekkende gevolgen te gaan hebben:

Bruil constateert dat er nog steeds behoefte is aan pacht maar dat in het huidige pachtrecht de reguliere pacht te veel dwingende bepalingen bevat en de geliberaliseerde pacht te vrij is. Bruil stelt een nieuw pachtstelsel voor,  met als uitgangspunt dat verpachters en pachters zoveel mogelijk zelf regelen. De kernpunten van het voorgestelde wijzigingen zijn:

• Reguliere pacht blijft, maar er met één belangrijke wijziging: de aanvangspachtprijs wordt vrij. De markt bepaalt zelf de prijs bepalen (de praktijk zal worden: een aanvangsprijs met indexering). Termijnen blijven resp. Hoeve tenminste 12 jaar en los land 6 jaar. Verpachting voor korte duur vervalt;
• Naast reguliere pacht komt een nieuwe pachtvorm: loopbaanpacht. Kenmerkend is de duur van tenminste 25 jaar én niet eindigt vóór de AOW-gerechtigde leeftijd van de pachter. Er bestaat geen continuatierecht en ook hier is de prijs vrij. Indeplaatsstelling is mogelijk maar leidt niet tot een andere einddatum;
• Een andere nieuwe pachtvorm gaat de geliberaliseerde pacht en de regulier pacht voor korte duur vervangen: flexibele pacht. Deze vorm wordt ook mogelijk voor complete bedrijfserven of losse agrarische gebouwen. Er is geen sprake van continuïteitsrecht, indeplaatsstelling en voorkeursrecht. Er is wel sprake van pachtprijsregulering. Hoe precies is nog niet, maar deze zou beneden de gemiddelde pachtprijs voor reguliere pacht moeten liggen;
• Teeltpacht voor hoog renderende eenjarige of meerjarige teelten blijft, hier is de pachtprijs vrij.
• Pachtovereenkomsten blijven ter registratie naar de grondkamer gezonden (inzicht in pachtprijzen voor pachtprijstoetsing). Vastrecht registratie gaat omlaag. Prijstoetsing vindt alleen plaats op verzoek van een contractpartij. Tegen betaling van een aanvullend vastrecht voor de verzoekende partij. Bij toetsing geldt dat er wordt getoetst met dwingend recht. Bij flexibele pachtovereenkomsten wordt de pachtprijs getoetst. De loopbaanpacht wordt getoetst of deze als zodanig kan worden gekwalificeerd. Waarna het eventueel vervalt naar een flexibele pachtovereenkomst.
• Toetsing flexibele pachtovereenkomst (op verzoek): vergelijking met gemiddelde pachtprijs reguliere pacht van vergelijkbare pachtobjecten in de regio. Vervolgens wordt een korting toegepast. In de beginperiode van dit nieuwe stelsel wordt, bij gebrek aan nieuwe marktgegevens uitgegaan van 2% van de vrije verkeerswaarde minus de korting.

Eerste opmerkingen op de belangrijke wijzigingen:

• Erf en losse gebouwen mogen onder flexibele pacht worden verpacht, hierdoor vervalt de onwerkbare situatie dat agrarische verhuur altijd onder de bepalingen van reguliere pacht viel;
• Flexibele pacht krijgt regulering van pachtprijzen die verplicht lager zijn dan die van reguliere pacht. Of dit leidt tot een werkbaar instrument valt nog te bezien

In de komende maanden zal er door alle betrokken partijen worden gediscussieerd over dit evaluatierapport. Na verloop van tijd zal duidelijk worden of en op welke wijze het pachtrecht aangepast gaat worden.

BerbeeVastgoedAdvies houdt de ontwikkelingen in de gaten.