(10-01-2018) Makelaar verantwoordelijk bij verkeerde oppervlakte woning

Bron: Tips&Advies Vastgoed

Er verschijnen steeds meer uitspraken waarbij de rechter oordeelt dat de verkoopmakelaar jegens de koper onrechtmatig handelt als hij in de verkoopinformatie van een woning een te hoge woonoppervlakte vermeldt. Hoe zit dat?

Meetinstructie NEN2580. AIs de rechter oordeelt dat een verkoopmakelaar jegens een koper onrechtmatig handelt, omdat hij in de verkoopinformatie een te hoge woonoppervlakte heeft vermeld, handelt de makelaar daarmee in strijd met de voor bij brancheorganisaties aangesloten makelaars voorgeschreven meetinstructie NEN2580.

Hoogte van de schade? Maar daarmee is voor de koper de strijd nog niet gewonnen. Want hoe bepaalt men de hoogte van de schade? Was de koopprijs naar rato van het te veel opgegeven aantal vierkante meters te hoog? Moet worden uitgegaan van een bedrag dat de koper had willen betalen voor de voorgestelde oppervlakte of dient de waarde van de woning op basis van het werkelijke aantal vierkante meters als uitgangspunt? Dit kwam onlangs aan de orde bij het Gerechtshof Amsterdam, 31.01.2017 (GrrAMS:2017:191).

Wat speelde er?

Indicatie woonoppervlakte 80 m².  Het ging in die zaak om de aankoop op 13 september 2010 van een woning waarbij de verkoopmakelaar had medegedeeld dat de woonoppervlakte circa 80 m2 zou zijn.De koper was bereid om de vraagprijs van
€ 415.000,- te betalen.

Gebruiksoppervlakte 71 m². Toen de koper ruim drie jaar later zelf de woning wilde verkopen, bleek de brutovloeroppervlakte bijna 78 m² te zijn, maar de nettovloeroppervlakte slechts 71 m². De woning werd in 2014 binnen twee weken voor
€ 374.000,- verkocht.

Schadevergoeding. De toenmalige koper vorderde van de verkoopmakelaar een schadevergoeding van circa € 50.000,- dan wel € 36.000,-. Hij stelde daarbij primair dat hij een woning had gekocht op basis van 80 m2, terwijl de oppervlakte  in werkelijkheid 71 m2 was, oftewel bij na 12% minder. Subsidiair vorderde hij het verschil tussen de
indertijd getaxeerde waarde van de woning en de door hem gerealiseerde verkoopprijs.

Wat zegt de rechter?

Niet alleen woonoppervlakte relevant. Het hof volgde deze redenering niet. Volgens het hof is de woonoppervlakte meestal een van de factoren die spelen bij het besluit tot aankoop en de prijsvorming. De schade kan niet eenvoudigweg worden gesteld op een evenredig deel van de koopsom.

Ook marktwaarde van belang. Ook de marktwaarde van de woning in 2010 is van belang. Als de koper een marktconforme prijs heeft betaald, niettegenstaande zijn dwaling over de oppervlakte, heeft hij geen schade geleden. De stelling van de koper dat hij niet bereid was om voor deze woning € 415.000,- te betalen als hij geweten had dat de oppervlakte slechts 71 m2 was, betekent niet dat ook anderen niet bereid waren dat bedrag
te betalen of dat deze koper de woning voor een (evenredig) lager bedrag had kunnen kopen.

Belang meetinstructie. Dit betekent echter niet dat aan de woonoppervlakte geen betekenis toekomt. De meetinstructie is juist ingevoerd omdat deze voor kopers van belang is.

Woningmarkt gedaald. Het hof achtte van belang dat de woningmarkt tussen 2010 en 2013 gemiddeld 7,8% is gedaald en pas eind 2013 weer wat opkwam. De woning was kennelijk gewild en courant. Het hof heeft de schade vervolgens zelf geschat op € 10.000,-.

Als de makelaar zich niet aan de meetinstructie heeft gehouden, dan heeft
hij jegens de koper onrechtmatig gehandeld en is hij gehouden de schade te
vergoeden. Dat is anders als er een marktconforme prijs is betaald. Als dit bij u
speelt, probeer dan tot een compromis te komen.