(10-01-2018) Ouderdoms- en nooit-bewoningsclausule is effectief

Bron: Tips&Advies Vastgoed

Bij de verkoop van een oud huis door erfgenamen staat in de koopakte een ouderdoms- en een nooit-bewoningsclausule. Wat zegt de rechter hierover?

Ouderdoms- en nooit-bewoningsclausule. Na het overlijden van A wordt zijn huis van circa een eeuw oud nagelaten en verkocht door de erfgenamen. Na een jaar leegstand is de woning een jaar verhuurd en daarna verkocht aan koper B. In de koopakte staat een ouderdomsclausule die er op neerkomt dat de verkopers, gezien de ouderdom van de woning, niet instaan voor het dak, de fundering, de bouwkundige constructie, vloeren, wanden en de eventuele afwezigheid van schimmels en doorslaand en/of optrekkend vocht. Daarnaast staat er in de koopakte een nooit-bewoningsclausule. De erfgenamen geven geen garanties over de kwaliteit van de woning omdat ze er zelf nooit gewoond hebben.

Vochtproblemen. Ruim een jaar later klopt koper B aan bij de erfgenamen/verkoper  omdat er zich op een muur in de slaapkamer schimmels hebben gevormd. Uit onderzoek door een aannemer is gebleken dat de constructie van de muren niet goed is. Jan eist dat de koop gedeeltelijk wordt ontbonden. Hij stelt dat de ouderdomsclausule niet geldt omdat de gebreken zich voordoen in de aanbouw die pas 15 jaar oud is.

Wat zegt de rechter? De Rechtbank Noord-Holland, 02.12.2015 (RBNHO:2015:8199), oordeelt dat de ouderdomsclausule van toepassing is op de gehele woning, inclusief de aanbouw. De rechter vindt namelijk dat deze ouderdomsclausule gelezen moet worden in relatie met de nooit-bewoningsclausule. Er is hier mogelijk sprake van een bouwkundig
gebrek. Koper B heeft door de clausules zijn recht om daarop een beroepen prijsgegeven. Gezien het totaalpakket van de in de koopakte opgenomen bepalingen, kan de verkoper A/erfgenamen zich met recht op niet-aansprakelijkheid beroepen. Bovendien heeft koper B  er zelf voor gekozen om geen aankoopmakelaar in te schakelen.

Door een ouderdoms- en een nooit-bewoningsclausule op te nemen is een verkoper niet snel aansprakelijk voor naderhand aan het licht gekomen gebreken.