(21-6-2017) Hoe toelaatbaar is een ‘monddoodclausule’ in een koopovereenkomst?

Monddoodclausule bij aankoop grond: tot hoever mag je gaan als koper in het beperken van de verkoper tot het maken van bezwaar tegen de plannen waarvoor je de grond koopt.

Wanneer een koper (een deel van) de grond van een andere partij aankoopt met het doel om de bestemming die aan die grond wordt toegedacht te realiseren, wil hij niet dat de verkoper zich (als deze tevens belanghebbende is) te zijner tijd door middel van bezwaar of beroep tegen de bouwplannen zal verzetten. De vraag is of een dergelijke ‘monddoodclausule’ door de beugel kan. Dit arrest maakt duidelijk dat daarvoor enige ruimte bestaat. (01-06-2017)

Ook in een Amsterdamse zaak uit 2007 werd niet geoordeeld dat een ‘monddoodclausule’ per definitie nietig is, maar dat een dergelijke clausule wel nietig is indien zij ongelimiteerd rechtsbescherming onthoudt niet alleen aan de wederpartij, maar ook aan al haar eventuele rechtverkrijgenden.

De Hoge Raad heeft zich nog niet over deze materie uitgelaten, maar gelet op de fundamentele overwegingen in de beide Hofarresten mag worden verwacht dat zijn eventuele oordeel in dezelfde lijn zal liggen. Vooralsnog is de conclusie dat een ‘monddoodclausule’ toelaatbaar kan worden geacht, mits het voldoet aan de volgende voorwaarden:

• beperkt tot alleen betrokken personen die daardoor worden geraakt (dus niet een kettingbeding voor iedere rechtsopvolger);
• een periode waarvoor het geldt;
• aard en inhoud van het plan waarop het verbod zich richt;
• geen torenhoge boete stellen op overtreding van de gemaakte afspraken

Waar precies de grens wordt getrokken van overschrijding wanneer een ‘monddoodclausule’ in strijd komt met de openbare orde en daarmee nietig is, zal toekomstige jurisprudentie moeten uitwijzen.